La note de renseignement d'urbanisme

Une circulaire du 13 décembre 1950 a créé la note de renseignements d'urbanisme (NRU), antérieure au certificat d'urbanisme. La NRU est un acte purement informatif qui ne crée aucun droit et n’offre aucune garantie. Elle indique le droit applicable au terrain au moment où elle est établie. Elle contient des informations telles que les droits de préemption, la nature des dispositions d’urbanisme ou la nature des servitudes d’utilité publique. Elle est nécessaire lors de la vente d’une propriété sans modification de son état. Elle ne conclut pas sur la possibilité ou non de construire. Elle n'a pas de durée de validité précise sachant qu’elle donne des renseignements valables au moment précis où elle est délivrée. Elle n'est ni positive ni négative et ne crée aucun droit.

Elle est établie à partir de la lecture des documents d’urbanisme opposables de la commune, plan local d’urbanisme (PLU), plan d’occupation des sols (POS) ou encore règlement national d’urbanisme (RNU ou carte communale).

Pour obtenir une NRU, il faut s'adresser à la mairie de la commune dans laquelle est situé le terrain, remplir un formulaire de demande de renseignements d'urbanisme (CERFA n°46-0392), et joindre à cela un plan de situation du terrain. La note sera délivrée un mois après le dépôt de la demande, si la commune consent à y répondre.

La dernière grande réforme du droit de l'urbanisme, entrée en vigueur le 1er octobre 2007, privilégie le certificat d’urbanisme d’information à la NRU, puisque ce dernier cristallise les droits sur le terrain concerné (cf Article L410-1 du code de l’urbanisme). Or, malgré l'intention de simplification à l'origine de cette réforme, l'une des modifications majeures de celle-ci est d'avoir imposé au certificat d'urbanisme de prendre la forme d'un arrêté (A. 410-3 du code de l'urbanisme) et d’avoir autorisé le certificat d’urbanisme tacite. La procédure pour créer un arrêté est très longue puisque que le document doit être signé du titulaire du droit, notifié et affiché. Très logiquement, les communes ont majoritairement pris le parti du CU tacite. De plus, la note de renseignements d’urbanisme reste très demandée par les notaires pour les mutations sans modification de leur état en raison d’un intérêt pratique évident de simplicité et de délai d’instruction.

Le certificat d'urbanisme

La loi n° 71-581 du 16 juillet 1971 portant dispositions diverses en matière d'urbanisme et d'action foncière a fait du certificat d'urbanisme un acte administratif.

Le CU est un acte créateur de droit qui permet à toute personne intéressée par la constructibilité d’un terrain de s’informer sur la possibilité ou non d’ériger une construction sur un terrain.

On distingue deux types de certificats :

• le certificat d'urbanisme d'information, CUa, indique les dispositions d'urbanisme applicables au terrain concerné ainsi que les limitations administratives au droit de propriété
• le certificat d'urbanisme pré opérationnel, CUb, qui a pour objet de préciser si le terrain concerné peut être utilisé ou non pour la réalisation d'une opération précise

Le certificat d'urbanisme est instruit :
  - dans le délai d'un mois à compter du dépôt de la demande, pour un certificat d'urbanisme d'information
  - dans le délai de deux mois à compter du dépôt de la demande, pour un certificat d'urbanisme pré-opérationnel.
Si l'administration n'apporte aucune réponse dans le délai prévu, le certificat d'urbanisme est délivré tacitement.

Le délai de validité du certificat est de 18 mois. Ce délai peut être prorogé par périodes d'un an, sur demande présentée deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité, à la condition que les règles d'urbanisme et le régime des taxes et participations n'aient pas été modifiés.
Lorsqu'une demande d'autorisation (un permis de construire) ou une déclaration préalable à des travaux est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, ou pendant sa prorogation, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent pas être remis en cause, à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

Le droit de préemption

Le droit de préemption urbain (DPU) : Une commune ou un EPCI peut instaurer sur son territoire le droit de préemption urbain (DPU) lorsque la commune est dotée d'un PLU, d'un POS ou d’une Carte Communale. Une collectivité territoriale peut être bénéficiaire et délégataire d'un droit de préemption.

Ce droit de préemption peut être « simple » ou « renforcé ».

- Le droit de préemption simple permet à la commune ou à son délégataire d'être prioritaire sur l'achat d'un bien mis en vente.

- Le droit de préemption dit « renforcé » permet d'étendre son application à des biens qui en étaient normalement exclus, en particulier, aux ventes de lots de copropriété et aux immeubles construits il y a moins de dix ans.

Toutes les ventes de biens immobiliers situées dans les zones où un DPU est instauré doivent préalablement faire l'objet d'une déclaration d'intention d'aliéner (« DIA ») permettant à la mairie d'être informée des transactions en cours et d'indiquer si elle souhaite ou non exercer son droit de préemption. (cf tableau synoptique des biens soumis ou non au DPU)

La zone d’aménagement différé (ZAD) : C’est un secteur à l’intérieur duquel s’applique, au bénéfice de la collectivité publique, un droit de préemption  sur toutes les cessions à titre onéreux de biens immobiliers ou de droits sociaux (art. L.213-1) , et ce pour une durée de 6 ans. .

Les espaces naturels sensibles (ENS): Le droit de préemption sur les ENS est au bénéfice des conseils généraux qui assurent la gestion et la conservation de ces sites. Ce sont des espaces à forte valeur écologique et paysagère.

Le doit de préemption sur les ENS concerne quelques communes, et parfois uniquement quelques parcelles.

TABLEAU DES BIENS SOUMIS AU DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN (DPU), AU DROIT DE PRÉEMPTION EN ZAD ET AU DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN RENFORCÉ (DPUR)

Le sursis à statuer

Défini par l’article L.111-7 du CU, le sursis à statuer est une décision prise par l’administration pour refuser temporairement d’examiner une demande d’autorisation. Il permet à l’administration de ne pas appliquer la règle en vigueur au moment où elle est saisie pour pouvoir appliquer la règle future qui, le cas échéant, pourra interdire l’opération pourtant permise par les textes lorsqu’elle est envisagée.

La zone d'aménagement concerté (ZAC)

La zone d’aménagement concerté (défini à l’article L. 311-1 à L.311-8 du CU) est une « zone à l’intérieur de laquelle une collectivité publique ou un établissement public - y ayant vocation - décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrain, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement ont acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privée. » Elle peut être créée en dehors de tout document d’urbanisme.

Anciennement « plan d’aménagement de zone » (PAZ), ceux-ci continuent néanmoins à produire effet dès lors qu’ils ont été approuvé avant le 1^er avril 2001.

Les nuisances sonores

Pour cette prescription, le bruit en question ne concerne que les transports terrestres, à savoir les voies routières et les lignes ferroviaires. Il existe une autre catégorie de bruit relatif aux transports aériens qui est soumis à un PEB (Plan d’Exposition au Bruit).

Prévu à l’article L.571-9 et suivant du Code de l’environnement, les infrastructures de transport terrestre font l’objet d’un recensement et d’un classement par le préfet de département. Il « détermine les secteurs situés au voisinage de ces infrastructures qui sont affectés par le bruit, les niveaux de nuisances sonores à prendre en compte pour la construction de bâtiments et les prescriptions techniques de nature à les réduire. »

Zones de présomption de préscription archéologique (ZPPA)

« Créés par la loi du 1er août 2003 relative à l'archéologie préventive, les zones de présomption de prescription archéologique (ZPPA) se substituent aux zones de saisine instituées par la loi de 2001 qui elles-mêmes succédaient aux périmètres de protection archéologique pris dans le cadre du décret 86-192.

 Les zones de présomption de prescription archéologique (ZPPA) sont des zones dans lesquelles les travaux d'aménagement soumis à autorisation d'urbanisme (permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir) et les zones d'aménagement concertées (ZAC) de moins de trois hectares peuvent faire l'objet de prescriptions d'archéologie préventive. »

Les mines et carrières

Il faut savoir que la distinction entre mine et carrière n’a aucun lien avec le fait que l’exploitation soit souterraine ou à ciel ouvert. Il existe des carrières souterraines et à ciel ouvert et inversement pour les mines. Ces deux notions sont définies par le code minier.

Sont extraits des mines des matériaux stratégiques et concessibles par l’état tel que le charbon, le fer, l’or, le gaz carbonique, les sels de sodium etc.

Sont extraits des carrières des matériaux négociables par le propriétaire du sol, généralement destinés à la construction tel que l’argile, le calcaire, le gypse, l’ardoise etc..

Au niveau de la réglementation, la différence s’étend à la responsabilité post-exploitation. La responsablilité d’éventuels dommages revient :

A l’Etat pour les mines en cas de défaillance ou de disparition de l’exploitant, car le propriétaire du sol n’est pas propriétaire de la mine.

Aux propriétaires des terrains pour les carrières.
Les carrières sont des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE), elles sont soumises aux dispositions de la loi 76-663 du 19 juillet 1976. Les autorisations d'exploiter sont délivrées par le préfet du département concerné sous forme d'arrêté préfectoral. Contrairement aux dispositions du code minier, le propriétaire du sol est aussi propriétaire du sous sol et peut en disposer librement.

1 - Mines 

« La fin de l’extraction minière et la disparition progressive des opérateurs miniers ont ouvert en France une nouvelle période : celle de l’après-mine. »

Depuis 2006, Le BRGM gère, pour le compte de l’Etat, la surveillance des anciens sites miniers et le système d’information après-mine. Dans le cadre de sa mission, il fourni les renseignements miniers.

Le BRGM dispose d’un Département Prévention et Sécurité Minière (DPSM), doté d’une direction nationale et d’une Unité Programmation et Méthodes (UPM) à Orléans, ainsi que de quatre Unités Territoriales Après-Mine (UTAM) :

l'UTAM Nord, à Billy-Montigny (62), pour les régions Champagne-Ardenne, Nord-Pas-de-Calais, Picardie ;

l’UTAM Est, à Freyming-Merlebach (57), pour les régions Alsace, Franche-Comté, Lorraine ;

l’UTAM Centre Ouest, à Orléans (45), pour les régions Auvergne, Bourgogne, Bretagne, Centre, Ile de France, Limousin, Basse Normandie, Haute Normandie, Pays de la Loire, Poitou-Charentes ;

l’UTAM Sud, à Gardanne (13), pour les régions Aquitaine, Corse, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées, Provence-Alpes-Côte d'Azur, Rhône-Alpes.

2 - Carrières 

Le propriétaire du sol est également celui du sous-sol.
Les actes notariés stipulent que l'acquéreur n'aura aucun recours ni garantie contre son vendeur pour ce qui concerne l'état du sol et du sous-sol et de tous les éboulements qui pourraient en résulter. La procédure conduit donc les notaires à effectuer une demande de renseignements sur les carrières pour toute mutation de terrain bâti ou non bâti. C'est une formalité systématique pour toute transaction portant sur des biens situés dans des zones à risque.

Les taxes sur les terrains nus à bâtir

La taxe nationale : Cette taxe a été créé par la loi de modernisation de l'agriculture et de la pêche, le 27 juillet 2010, en vue d'alimenter un fond pour l'installation des jeunes agriculteurs. Elle s’applique sur la cession à titre onéreux des terrains nus ou des droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement, postérieurement au 13 janvier 2010, par un PLU ou par un autre document d'urbanisme ou par une carte communale, dans une zone où les constructions sont autorisées . Cette taxe, codifiée sous l'article 1605 nonies du CGI, est exigible au titre de la première cession à titre onéreux à compter du 29 juillet 2010 de terrain rendus constructibles postérieurement au 13 janvier 2010

La taxe communale : Cette taxe a été créé par la loi portant engagement national pour le logement, le 13 juillet 2006. Elle autorise les communes, pour les cessions intervenues depuis le ler janvier 2007, à instituer une taxe sur les cessions de terrains nus devenus constructibles il y a moins de 18 ans, à la suite de leur classement par un PLU ou par un autre document d'urbanisme ou par une carte communale, dans une zone où les constructions sont autorisées. Codifiée sous l'article 1529 du code général des impôts (CGI), cette taxe est exigible lors de la première cession à titre onéreux du terrain intervenue après son classement en terrain constructible.

Alignement et marge de recul

ALIGNEMENT ET MARGE DE RECUL : LA BÊTE NOIRE DES PROPRIÉTAIRES

Souvent confondus et mal compris, l'alignement et la marge de recul sont les deux outils principaux de l'administration afin de rectifier et perfectionner le tracé des voies mais aussi assurer le bon fonctionnement et l'entretien des routes.

Non sans conséquences, ils portent, d'une certaine façon, atteinte au droit de propriété.

L'alignement

Il est réglementé dans le code de la voirie routière (CVR) et est défini comme étant "la détermination par l'autorité administrative de la limite du domaine public routier au droit des propriétés riveraines. Il est fixé soit par un plan d'alignement,  soit par un alignement individuel1" (art L.122-1 du CVR).

Le plan d'alignement : application

Le plan d'alignement est un document à caractère réglementaire2. Il constitue une servitude d'utilité publique (EL7) qui permet de modifier de façon autoritaire et unilatérale les limites préexistantes des voies classées dans le domaine public routier.

Attention! Les chemins ruraux appartiennent au domaine privé de la commune et sont donc exclus du champ d'application.

Le code de la voirie routière reste relativement muet sur l'emprise du plan et sa délimitation. Fort heureusement, il est encadré par la jurisprudence et reste cantonné à l'élargissement et les redressements de faible importance.

Le plan d'alignement : les effets

S'appliquant uniquement aux voies existantes, les effets sont différents selon que le bien est bâti ou non.

Terrain nu - La publication du plan d'alignement sur un terrain nu entraîne le classement immédiat dans le domaine public de la collectivité propriétaire de la voie. Toutefois, la prise de possession ne pourra intervenir qu'après paiement ou consignation des indemnités. Le plan d'alignement est réalisé et cesse de prendre effet.

Terrain bâti - Le plan d'alignement prend effet en différé. Il y a transfert de propriété et incorporation dans le domaine public seulement après destruction des biens. Cette servitude implique qu'aucune nouvelle construction ne peut être autorisée et qu'aucun travaux confortatifs ne peuvent être entrepris, faute de quoi ils seraient contraints d'être démolis sans indemnité. Par travaux confortatifs on entend tous travaux destinés à étendre la durée de vie de l'immeuble.

Attention ! Un terrain clos de mur est assimilé à un terrain bâti.

L'administration peut toujours procéder par acquisition amiable ou par expropriation si elle désire acquérir le terrain immédiatement. Dans tous les cas, à défaut d'accord amiable, l'indemnité est fixée et payée comme en matière d'expropriation, c'est à dire à la suite d'une ordonnance du juge de l'expropriation.

L'arrêté individuel d'alignement

L'alignement individuel est l'acte par lequel l'administration indique à un propriétaire riverain les limites précises de la voie publique par rapport à sa propriété. C'est un acte purement déclaratif valable un an et délivré par la collectivité détentrice de la voie. Il ne crée pas de droit et peut être retiré à tout moment.

Les arrêtés d'alignement sont obligatoirement conformes au plan d'alignement s'il en existe un. A défaut, ils sont conformes à la situation effective et actuelle du terrain. Dans le cas ou il résulterait un empiétement irrégulier de la propriété privée sur la voie publique, l'administration ne pourrait que constater la limite réelle de la voie publique par rapport à la propriété.

La marge de recul

Marge de recul, ligne de recul, marge d'isolement, bande d'inconstructibilité... sont autant de termes pour désigner une bande de terrain privé longeant une voie de circulation importante. Toute nouvelle construction est interdite au sein de cette marge de recul.
Par contre, la marge de recul ne remet pas en cause les constructions existantes et ne fait pas obstacle à l'extension du bâti, dans une certaine limite, contrairement à l'alignement.

On distingue deux réglementations:

La loi Barnier

Issue de la loi Barnier (n°95-101 du 2 Février 1995) codifiée à l'art L.111-6 à 10 du CU, elle est la plus importante.
Considérée comme une servitude d'urbanisme, elle s'applique en dehors des espaces urbanisés des communes. Toutes constructions ou installations sont interdites:

- dans une bande de 100m de part et d'autre de l'axe des autoroutes, des routes express et des déviations au sens du code de la voirie routière
- dans une bande de 75m de part et d'autre de l'axe des autres routes classées à grande circulation

Les autres marges de recul

Afin de fixer les marges de recul, le département commence à hiérarchiser son réseau routier. Ce réseau départemental est classé selon l'intensité du trafic et l'aménagement du territoire. Une fois le classement des routes effectué, les marges de recul sont fixées par délibération du conseil départemental au travers du règlement de la voirie routière et reportées dans les documents d'urbanisme s'il y en a.

1 Définition rappelée dans un arrêt du Conseil d'Etat du 20 juin 2008, n°306079, Cne de Chenac-Saurin_d'Uzet
2 CE, 28 mai 1935, Chrétien

Les servitudes d'utilité publique

LA PORTÉE DES SERVITUDES D'UTILITÉ PUBLIQUE
Qu'est-ce que les SUP

Il s'agit de limitations administratives au droit de propriété, instituées par l'autorité publique dans un but d'utilité publique.
Elles constituent des charges qui existent de plein droit sur touts les immeubles concernés et qui peuvent aboutir:

• soit à certaines interdictions ou limitations à l'exercice par les propriétaires de leur droit de construire, et plus généralement du droit d'occuper ou d'utiliser le sol;
• soit à supporter l'éxécution de travaux ou l'installation de certains ouvrages, par exemple les servitudes créées pour l'établissement des lignes de transport d'énergie électrique;
• soit plus rarement, à imposer certaines obligations de faire à la charge des propriétaires (travaux d'entretien ou de réparations).

Ces limitations administratives au droit de propriété peuvent être instituées au bénéfice de personnes publiques, de concessionnaires de services ou de travaux publics, de personnes privées exerçant une activité d'intérêt général.
Contrairement aux servitudes d’urbanisme, qui sont des limitations administratives au droit de propriété et qui trouvent leur fondement dans le code de l’urbanisme, les SUP trouvent leur fondement dans un texte spécifique établi en application d’une législation elle-même spécifique, indépendamment du code de l’urbanisme.

Quel impacte pour les mutations?

Le code de l’urbanisme, dans ses articles L.126-1 et R.126-1, ne retient juridiquement que les SUP affectant l’utilisation des sols, c’est-à-dire celles susceptibles d’avoir une incidence sur la constructibilité et plus largement sur l’occupation des sols.
Une liste, dressée par décret en conseil d’état  (article R126-1), annexée au code de l’urbanisme, classe les SUP en quatre catégories :

• Les servitudes relatives à la conservation du patrimoine: patrimoine naturel, culturel et sportif;
• Les servitudes relatives à l'utilisation de certaines ressources et équipements: énergie, mines et carrières, canalisations, communications, télécommunications
• Les servitudes relatives à la défense nationale;
• Les servitudes relatives à la salubrité et à la sécurité publique.

Comment s'informer?

Les SUP s’imposent aux documents d’urbanisme, elles doivent être annexées au PLU. Cette annexion conditionne leur opposabilité aux demandes d’autorisation d’occupation du sol.
Elles sont un élément constitutif et obligatoire des annexes du PLU. Elles sont énumérées sur « la liste des SUP » et matérialisées sur un plan graphique. Chaque SUP a une codification nationale avec un code alphanumérique et un symbole graphique.

Quelles sont les limites à l'information sur les SUP?

• Selon les articles R.121-2 et L.126-1 du code de l'urbanisme, la DDT a pour mission la collecte et la conservation des SUP. Elle doit en élaborer les listes et plans officiels afin de les faire porter en annexe des PLU.  Malheureusement, ces données sont rarement à jour et les bureaux d'études en charge de l'élaboration des PLU n'ont pas le droit de les modifier ou les réactualiser.
• Les SUP sont les grandes oubliées des certificats d'urbanisme. Les communes ou les EPCI sont très mals informées de l'impacte des SUP sur l'utilisation du bien et se cantonnent trop souvent aux servitudes d'urbanisme.

PENAP